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梁启东:从严从紧是2018年房地产调控政策的基调

2017-12-19 07:55  来源:东北新闻网  
作者:梁启东
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  12月8日中央政治局会议提出,推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。会议让人们关注的一个重点,就是把加快住房制度改革和长效机制建设,作为明年要着力抓好的一项重点工作。这意味着2018年房地产调控政策的方向。

  从严从紧是2018年房地产调控政策的基调。2017年,围绕“房住不炒”定位,在租赁市场、土地供应、金融管控等多个领域,房地场市场的供给侧结构性改革不断推进。房地产市场按照全新的理念进行调控,跌宕起伏,给人们留下深刻的印象。其中,租赁市场改革持续加速,集体建设用地建设租赁租房试点铺开。而“因城施策”的调控政策持续发力,部分热点城市推出“限购、限价、限贷、限售、限商”的调控政策,市场热度得到有效控制,住宅市场价格走势总体平稳。国家统计局发布的2017年10月份70个大中城市住宅销售价格统计显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。这是不是不意味着房地产调控任务可以告一段落了?从高层言论继续强调房地产市场风险的化解问题,到中央政治局会议的新提法,可以判断出,2018年的房地产调控不会出现“喘口气、歇歇脚”的情况。很明白的迹象就是,未来房地产调控政策将依然从紧,坚持调控目标不动摇、力度不放松,遏制房地产投机,防范资金违规流入房地产市场。不过,此次政治局会议表明,明年调控的重点是加快住房制度改革和长效机制建设,其方向和举措如何推出,我们在等几天中央经济工作会议就听到更为清晰的声音。

  必须坚持“房住不炒”的行业定位。十九大报告强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,引起全场长时间的热烈掌声,这说明这个定位是被中央高层肯定且受社会广泛欢迎的。这句话,是对中国房地产发展阶段性的总结,也是房地产行业发展方向的定调。这个定位,对我们未来更远一段时间房地产行业发展都会产生深远的影响。房地产市场过分强调投资功能,甚至把住房看作投机工具,像炒股票一样“炒”房子,使中国房地产市场进入扭曲、混乱的局面。房地产野蛮生长,投资住房成为快速致富的捷径,住房成为少数人牟取暴利的工具,造成正常的住房供需关系扭曲,房地产业越来越偏离了居住的本质属性。上市公司ST宁通B靠北京的两处房产得救的故事,虽然是极端的故事,但却说明了房地产市场已经扭曲到什么地步。在快速上涨的房价面前,奋斗者最终又回到了起点。在房地产市场功能扭曲的条件下,企业主关厂炒房,直言“开工厂不如买几套房”;有房一族则从房价涨幅与工资收入的对比中发现,“房子升值秒杀努力工作”,大城市创新能力不足,产业不能及时升级换代,城市发展的动能不能得到适时培育,影响实体经济的发展,高房价将把城市也拖垮了。

  房地产市场继续分化,“因城施策”的调控将成为常态。最近两年,我们面对的房地产市场形势是:一线和重点二线城市库存相对较低,房价快速上涨,而大多数三四线城市库存高企,整个市场状况是“冰火两重天”。全国楼市总库存高达6.8亿平方米,其中70%待售面积在三四线城市。针对这种分化状况,今年房地产调控的一个很重要的特点,就是一改过去全国“一盘棋”“一刀切”的方式,顺应中国房地产市场分化态势,突出强调对房地产市场的分类调控,因城因地施策。重点解决三四线城市房地产库存过多问题。明确分类调控,因城因地施策,提高去库存的针对性、有效性。把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力,促进房地产市场平稳健康发展。

  大城市住房供应从“重售轻租”转向“购租并举”。构建“购租并举”的住房制度是中国房地产发展的方向,也是弥补住房领域历史欠账的重要举措。为稳定房地产市场,2017年4月,住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出:“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。”7月,住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等成为首批开展住房租赁试点的12个城市。目前各大城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土资源部会同住建部确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建“购租并举”的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制。目前国家层面的《住房租赁管理条例》正在征求意见,这个《条例》将成为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规,进一步凸显了建立租售并举长效机制,加快租赁市场发展的重要性。

  着眼于调控的精准化,加大“落实地方政府主体责任”力度。房地产调控成效如何,与地方政府的主动性、积极性有直接关系。地方政府是当地房地产市场的监管者,又是供应土地以扩大税收的市场参与者,是住房调控的主要当事人。针对房地产调控,特别是抑制高房价一些地方存在的消极对待,中央强调落实地方政府主体责任。实行差异化用地政策,控制用地供给,严格控制商品房新增用地,对商品房库存积压严重地区,暂停土地供应;对闲置开发用地征收闲置费或依法收回。实行棚改安置货币化,团购存量商品房等,公租房货币化,给予市场租房的保障对象适当补贴;各地区通过收购或长期租赁库存商品房扩充公租房源,并列入保障性安居工程计划。加快户籍制度改革,落实居住证制度,鼓励农民进城购房落户,制定农民进城购房优惠政策。总之是改变现行房地产市场的游戏规则,对房地产市场的供给侧进行结构性改革,重塑房地产价格形成机制,实现房地产市场从结构到功能的根本转变,才能使房地产平稳健康发展。落实地方政府主体责任有益于房地产调控的精准化。


(责任编辑:贺晓雁)

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